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2018年寫字樓市場報告,成都領跑新一線 重慶西安供需承壓

中國寫字樓市場正持續發展和演變。第一太平戴維斯于近日發布2018年中國寫字樓市場報告,以市場需求端為聚焦,同時研判了市場基本面和未來趨勢,并對表現搶眼或處于轉折點的熱門市場進行了重點剖析,報告囊括了成都、重慶和西安三個重點城市。

點增長行業:金融繼續占主力,IT和聯合辦公齊發力

金融業仍是甲級寫字樓最主要的租戶類別,在四座一線城市的平均占比高達34%。重慶與一線城市趨近,占比超過30%,而成都和西安租戶結構相對均衡,金融企業在各自市場占比不到30%。但近年來,政府對新興金融公司整頓和監管加強,促發該類企業需求不穩定性激增,持續一年的強力去杠桿舉措也引發金融企業在三地的2018年全年成交占比大幅下降,成都更是僅為20%。但隨著中國加快推進金融業改革和對外開放,推動資管行業專業化,金融業對辦公空間的需求預期也將有所回升。

IT行業占比國內GDP的3.9%,但在過去三年中始終保持兩位數增長。行業多年高速發展已然推動科技企業成為甲級寫字樓重要需求來源,這一現象也不斷發生在西部重點城市。成都、重慶、西安的政府近年不斷大力投入高新科技行業發展,提出發展大數據智能、硬科技等重點產業,招商引資和政策扶持發酵促進本地和外來科技企業釋放較大辦公需求,科技企業在全市新增租賃需求占比連年提高,2018年均躋身前三,成為年度新亮點。

上海和北京是目前國內最大的聯合辦公市場,2018年門店數量占比分別達到33%和32%。自2017年開始,聯合辦公開始大肆進軍下沉成都重慶和西安三大西部重點城市,歷經兩年全力拓展布局,截至2018年以聯合辦公為首的第三方辦公空間運營商已分別占據成渝西三城甲級寫字樓市場份額(按面積)的5.5%、7.4%、8.5%,且基本過半樓宇擁有一家或多家相關運營商。而伴隨聯合辦公逐步進入洗牌與整合,市場熱議的焦點已從規模競賽轉向運營競賽,表現出對市場健康發展的擔憂。鑒于聯合辦公長期融資負債與短期營業收益的經營模式,如何提高出租率、如何在市場經濟低迷時盈利成為了運營商關注的重點。

圖1:國內聯合辦公市場的爆發式供應增長

第一太平戴維斯中國寫字樓市場報告出爐

 

來源:各品牌公司官網,第一太平戴維斯研究部 *數據基于20個國際和國內聯合辦公品牌

西部市場:成都領跑新一線,重慶和西安供需承壓

成都作為國家中心城市之一,擁有西部地區最為強大的現代服務業和對外交往能力,不斷吸引國內外企業進入投資,寫字樓市場亦受益于此表現突出。2018年,成都甲級寫字樓市場容量為全國第五,年凈吸納量創新高,促使租金穩步上揚,增幅位列全國第三。而受惠于城市發展和能級提升,重慶和西安需求雖有大幅回暖,空置率大幅下降,降幅位列全國前列,但前期集中供應放量導致供需依然承壓,2018年租金出現小幅下挫。展望未來,受全國宏觀經濟影響,西部三城的甲級寫字樓市場會暫時有所放緩,而市場預計將迎來一小波集中供應,因此短期供需走勢或將影響市場均衡出現波動。

  表1:甲級寫字樓租金和空置率變化 

第一太平戴維斯中國寫字樓市場報告出爐

 

  來源:第一太平戴維斯研究部,注:租金漲幅基于租金指數

房地產科技對物業管理行業提出新要求

科技正在改變著人們的日常生活,房地產與科技的結合也已將中國房地產市場推入一個新紀元。人臉識別、 智能照明、 空氣質量監測、無人機安保和無人保潔等高新技術的應用,將進一步節約成本和資源;定制移動應用將促進租戶、管理人員與供應商之間的高效溝通;建筑信息模型(BIM)的運用也有助優化物業管理水平。

在對重點城市的標桿寫字樓項目進行租金和物業管理費追蹤后,我們發現,上海和北京等城市甲級寫字樓的物業管理費增長快于租金。一些項目即使租金有所下調,其物業管理費仍只漲不跌。隨著市場競爭加劇,尤其是當下聯合辦公一同參與爭奪戰,提升物業管理品質是助力辦公樓宇脫穎而出的一大法寶。

新形勢下,業主和租戶該如何應對?

第一太平戴維斯高級董事、華西區中介部負責人、成都商業樓宇部負責人戴暉認為,目前整個西部寫字樓市場面臨諸多變化,而針對不同西部城市,所面對的問題和相應調整各不相同。以重慶為例,2018年面臨最大的挑戰便是租金水平的下滑,而2019年重慶將迎來新的一輪供應高峰,因此租金會承受更為明顯的壓力。除解放碑、江北嘴等區域外,多中心格局仍然繼續,使得空置率持續升高。需求層面,過去兩年較為活躍的第三方辦公空間運營商,由于出租率及租金水平表現較差,使得未來面臨重新洗牌局面,而同時金融行業需求也將受到挑戰。未來,租戶會擁有更多的物業選擇權及在一定程度上的談判力增加,但仍需著眼于寫字樓長期運營能力;同理,對于業主來說,為了抗衡未來的供應高峰及競爭,需要大力發展自身軟性服務,提升運營能力,以及租戶保持能力,使得今后不再是硬件、價格競賽的局面,而是運營及資產管理的整體提升。

作為西部熱點城市,西安經濟發展位列前茅,帶動寫字樓市場的活躍。但就具體需求分析,第三方辦公空間運營商仍然占比較大,甚至在西部三大重點城市中,西安第三方辦公空間運營商市場占比為最高,達到8.5%。在2019年及未來,需要引起重視的是,如何能從終端使用者角度出發提供更多合理產品才是發展之道。雖然供應量未來不會出現井噴,但寫字樓需求端上升速度還有待提高,尤其是對于世界500強一眾優質企業的引入,西安與成都/重慶仍然有一定差距。作為國家重點城市,近年來西安政府也在招商引資方面做出了巨大動作,因此對于眾多業主來說,如何結合政府政策,使得更多的優質企業認識到西安的差異化優勢,進入西安,從而選擇相應的優質寫字樓,應當成為未來的一大話題。

成都寫字樓發展較為成熟,且數據表現搶眼,2018年租金水平增長幅度全國第三,甚至超過一線城市上海,同時近1/3的需求來源于外地/外國新設立,充分體現成都寫字樓活力。但隨著2019年及未來供應量的回升,在預測需求變化不大的同時,空置率仍然處于相對較高位。因此,眾多寫字樓需要在今后繼續加強運營能力,并且結合自身優勢,實現差異化、產業化,才能在未來市場戰勝劇烈競爭而立足。大量成熟寫字樓需要結合自身租戶結構,進行定量的針對性租約管理,使得租金、租戶品質、出租率這三大數據提升。同時,作為西部三大城市中新設立需求最多的城市,不僅活力需要持續,需求端也仍然需要繼續挖掘。以上供需兩端需要專業公司進行長期主導,方能使得寫字樓市場持續穩定發展。

綜上,第一太平戴維斯認為,中國寫字樓市場仍面臨諸多挑戰,面對新經濟產業需求的崛起,及時調整策略才是生存之道。



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